Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора и с чего начать — пошаговая инструкция по покупке жилья в новостройке или на вторичном рынке + покупка на материнский капитал или без ипотеки
Приветствую, дорогие читатели журнала BabloLab.ru. Сегодня мы рассмотрим способы приобретения своего собственного жилья. Расскажем, как самостоятельно купить квартиру в ипотеку в новостройке или на вторичном рынке и использовать полученные знания, чтобы совершить сделку без всяких посредников, которые дерут огромные проценты.
Сегодня ипотека практически сравнялась со стоимостью коммерческого жилья, только единственный плюс в том, что можно взять в банке кредит под более низкий процент.
Содержание статьи:
- 1 Как купить квартиру в ипотеку — с чего начать + пошаговая инструкция
- 1.1 Бюджетная и коммерческая ипотека — плюсы и минусы + основные отличия
- 1.2 Коммерческая ипотека
- 1.3 Как правильно купить квартиру на вторичном и первичном рынке по ипотеке
- 1.4 Покупка квартиры без первоначального взноса
- 1.5 Как купить квартиру в ипотеку, если она уже в ипотеке
- 1.6 Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку
- 1.7 Список банков по ипотечному кредитованию + процентные ставки на 2018-2019 года
- 2 Как правильно купить квартиру на вторичном рынке
- 3 Как купить квартиру на материнский капитал в 2018-2019 году
- 4 Как купить квартиру без посредников и риэлтора — пошаговая инструкция + советы
- 4.1 №1. Проверить право собственности
- 4.2 №2. Уточняем личные данные
- 4.3 №3. Смотрим на имущество
- 4.4 №4. Безопасность сделки
- 4.5 №5. регистрируем действия в МФЦ
- 4.6 Как найти квартиру по выгодным ценам и в хорошем месте?
- 4.7 Как и на чем можно сторговаться о снижении цены на жилье?
- 4.8 Как составить договор купли-продажи + образец
- 4.9 Как самому проверить все документы и ничего не упустить
- 5 Как купить квартиру в новостройке (новом доме) — пошаговая инструкция + рекомендации и советы
Как купить квартиру в ипотеку — с чего начать + пошаговая инструкция
Сейчас цены на жилье завышенные и поэтому актуальным остается вопрос приобретения жилья по низкой цене, но не в ущерб качеству. Рассмотрим, как выгодно приобрести новую крышу над головой и что для этого необходимо.
Зачастую приобретения предлагают сделать в долларах или другой валюте (долларовая ипотека), так как курс можете подешеветь, и платить придется в несколько раз меньше. Поэтому для продавца и покупателя важно знать, что будет с долларом в ближайшее время.
Бюджетная и коммерческая ипотека — плюсы и минусы + основные отличия
Получить финансовую поддержку от государства могут люди, срочно нуждающиеся в приобретении или замене жилья. Им предоставляют снижение процентной ставки и частичное возмещение затрат на покупку жилья. Также существуют определенные льготы для жителей, работающих на государство.
Претендовать на льготное кредитование могут госслужащие (зарплата идет от государства): врачи, военнослужащие, учителя, ученые и т. д.
Бюджетная ипотека предполагает, что часть суммы за бюджетника заплатит государство (до 15%). В некоторых случаях можно получить жилплощадь бесплатно в качестве жилищной субсидии (встать на учет в реестр и долго ждать).
Минусы:
- трудно попасть в очередь;
- много справок;
- доступно только бюджетникам.
Плюсы:
- сниженный процент на ипотеку;
- помощь государства.
Коммерческая ипотека
Этот вид займа выдается на длительное время для предпринимателей. Кредитор оплачивает часть стоимости новой недвижимости, а взамен требует залог другой собственности (чтобы не обманули).
В отличие от бюджетного варианта здесь гораздо больше процентная ставка и срок укорочен до 10 лет. Многих интересует, можно ли оформить все на физическое лицо. К сожалению, нельзя. Максимум делают поблажки для ИП.
В редких случаях финансы выдают индивидуальным предпринимателям, но чтобы их получить, надо предоставить множество документов.
Минусы:
- высокие проценты;
- короткий срок;
- высокие требования для получения.
Плюсы:
- выгодно для съема офисов и складов.
Как правильно купить квартиру на вторичном и первичном рынке по ипотеке
Новостройки и первичный рынок недвижимости — отличный вариант для покупки, ведь это жилье продается впервые, да и цена жилой площади во время застройки гораздо меньше (до 40% экономии). Но здесь существуют свои недостатки:
- сложность оформления прав собственника;
- нет предварительного ремонта, мебели и бытовой техники;
- множество инцидентов мошенничества.
Вторичный рынок предполагает перепродажу объектов, уже бывших в употреблении. Здесь следует проявить отдельное внимание на множество второстепенных факторов (возраст дома, качество постройки, надежность строения и т. п.)
Обязательно проверяйте юридическую чистоту апартаментов. Многие мошенники подделывают справки и всячески обманывают на вторичном рынке. В итоге потом настоящие владельцы просто выселяют незнакомца на улицу без всего.
Покупка квартиры без первоначального взноса
Чтобы купить квартиру в новостройке от застройщика и недорого надо знать некоторые хитрости. Одно из них является отсутствие первого взноса. К сожалению, напрямую отказаться от вноса начальных финансов невозможно. Можно схитрить и использовать следующие методы, чтобы выплатить первые суммы с отсрочкой:
- использовать материнский капитал;
- отдать другое имущество в залог;
- оформить рассрочку от девелопера (первоначальный платеж можно выплачивать до 10 лет);
- оформить потребительский кредит.
Каждый из предложенных методов не отменяет первоначальный взнос, а лишь заменяет его другими деньгами или растягивает на более длительный срок.
Как купить квартиру в ипотеку, если она уже в ипотеке
Иногда апартаменты в продаже еще окончательно не выкуплены текущим владельцем. Зачастую подобные ситуации возникают из-за задолжности плательщика перед банковским учреждением.
В этой ситуации есть 3 варианта решения:
- выкуп жилья у банка;
- оформление нового кредита поверх существующего;
- переоформление через собственника.
Вариант №1.
Если прошлый заемщик не смог выплатить задолжность, то имущество переходит в собственность кредитного учреждения.
Чтобы стать перекупщиком выполняете 4 шага:
- Арендуется 2 ячейки. Одна для заемщика, вторая для банка. В последнюю вносите средства для погашения остатка, остальное кидаете заемщику.
- Оформляете сделку купли-продажи. Отдельным пунктом внесите условия, чтобы прошлый собственник не смог вернуть себе жилище или как-либо помешать юридическому оформлению.
- Заверение бумаг у нотариуса.
- Регистрация в Росреестре.
Найти заложенные жилищные объекты можно на витринах залогового имущества или в интернете. Подробнее уточняйте у консультантов.
Вариант №2.
Если не хочется возиться с юридическими правами, то можете попросить у организации переоформить заемщика. В этой ситуации просто заменяется плательщик и теперь обязательства выплат переходят на нового собственника.
Это самый популярный и быстрый метод. Зачастую финансовые организации идут на уступки, предлагают льготу и снижают процент первого взноса.
Вариант №3.
Если есть возможность общаться напрямую с плательщиком, то попробуйте договориться с ним. Согласуйте смену заемщика с кредитором и получаете их согласие на изменение договора. После переоформления регистрируете договора и права собственности.
Способ является наиболее опасным, так как здесь могут появиться мошенники и заемщик не переоформит документы.
Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку
Чтобы сделка прошла быстрее, то заранее подготовьте все необходимые бумаги. Перед оформлением договора купли-продажи у продавца должны быть на руках:
- паспорт или другой документ, подтверждающий личность;
- права собственности на недвижимость;
- сведения об отсутствии задолжностей на апартаментах.
Отдельно для жителей Москвы надо приобрести Единый жилищный документ (ЕЖД). В него входить множество различных сведений, получают ЕЖД в МФЦ (многофункциональный центр) или в ЕИРЦ (Единый информационный расчетный центр).
Дополнительно потребуются (если есть):
- свидетельство о регистрации брака;
- согласие супруга на передачу недвижимости новому владельцу;
- справка от органов опеки (если апартаменты переходят несовершеннолетнему).
Перед подписанием бумаг внимательно их перечитайте несколько раз. Если есть возможность, то попросите юриста перепроверить соглашение на правильность оформления.
Документы для заявки в банк
Чтобы получить финансовую помощь, необходимы ксерокопии:
- паспорта;
- СНИЛС;
- трудовой книжки (заверить у нотариуса);
- образовательные сведения (справки, дипломы, аттестаты и т.д.);
- свидетельство о браке и брачный контракт;
- сведения о долгах и доходах (по форме 2 НДФЛ);
- военный билет;
- свидетельство налогоплательщика;
- свидетельство о рождении детей.
Также надо предоставить информацию об имеющейся жилищных объектах:
- юридические документы при покупке (договора, справки и т. п.);
- техпаспорт или кадастровый паспорт;
- ксерокопия паспорта продавца.
Иногда требуют вспомогательную информацию, но основной пакет описан выше.
Список банков по ипотечному кредитованию + процентные ставки на 2018-2019 года
После выбора нового места проживания и сбора всей информации можно выбирать организацию для получения финансов.
В первую очередь обратите внимание на следующую пятерку:
- Сбербанк: от 8.5 до 11%;
- ВТБ24: от 9.5-12%;
- Россельхозбанк: 9.5-12%;
- Банк Москвы: 10%.
Каждый год появляются различные акции, специальные предложения и всевозможные поблажки. Особенно популярна помощь молодым или многодетным семьям.
Сейчас в среднем процентная ставка колеблется в пределах 10-12%, ниже этих условий нельзя делать предложений из-за невыгодности условий для самого кредитора. А выше не выгодно для клиентов.
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке
Иногда удобнее приобрести жилье на вторичном рынке, заплатил средства, и нет забот о покупке шкафов, телевизоров, отделке комнат, заплатил и живи в свое удовольствие. Разберемся, что нужно знать при выборе жилья и как не попасться на уловки обманщиков.
Обязательно перед приобретением и подписью документов лично проверьте все условия и обсудите возможные неудобства.
Как могут обмануть при покупке квартиры с рук
Каждый год находят много недобросовестных предпринимателей в сфере недвижимости. Поэтому рассмотрим самые распространенные схемы злоумышленников. Прогорают в основном на недобросовестных риелторах, именно им легче всего обмануть клиента и уйти незамеченными.
Популярные схемы мошенничества:
- фальшивая продажа.
- владелец не выписывается после продажи;
- одновременная передачи прав владений нескольким покупателям;
- подделка бумаг;
- подставной сосед (специально создают дискомфорт).
Рассмотрим первый пример, он легкий и ясный. Владелец продает жилплощадь, а потом подает в суд на покупателя из-за любой причины. Суд возвращает финансы плательщику, а площадь продавцу. Но делается это так, чтобы денег вернулось меньше (в договоре купли-продаже указывается сумма меньше реальной).
В итоге: покупатель лишается недвижимости, затраченный бюджет не возвращаются в полной мере. А хозяин остается в прибытке с жилплощадью и правом владения.
Остальные схемы работают по схожему принципу. Сделка совершается на законном основании, но потом через суд квартиру отбирают в пользу продавца. А из-за некорректности документов мошенник получает свою долю прибыли.
Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой
В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Сделать это можно на сайте https://rosreestr.net. На сайте есть возможность полной проверки недвижимости перед покупкой, при покупке на вторичном рынке, данная проверка является обязательной.
Покупая имущество «бывшее в употреблении» важно не попасться на конфликтных людей или обманщиков. Чтобы не рваться на них выполните следующие действия:
- Анализ предыдущих собственников.
- История операций с недвижимостью.
- Узнайте о продавце и его прошлом.
Каждый из этих этапов позволяет убедиться в том, что не придется иметь дело с мошенниками. Если объект регулярно переходил от одного человека к другому, то с ним что-то не так (участвует в махинациях или условия проживания отвратительные).
Рекомендуется сразу ознакомиться с соседями. Они расскажут о человеке намного больше, чем он сам. Только сделайте это втайне от него самого.
Также уточните следующую информацию у владельца:
- Подтверждение владения имуществом (договор купли-продажи, дарения, выигрыш и т. д.).
- Если жилище перешло в наследственном порядке, то запросите свидетельство на наследственность.
- Вспомогательные бумаги, подтверждающие собственность конкретно для этого владельца (квитанции, счета и т. п.).
- Документация технической группы (экпликация, поэтажный план, кадастровый паспорт). В них сравните площадь и планировку с действительной, чтобы не остаться обманутым.
- Выписка домовой книги о количестве прописанных жильцов.
- Паспорт владельца (чтобы сравнить с данными из бумаг).
- Заверенное согласие других членов семьи на продажу(особенно если семья в разводе).
Если человек не планирует показывать справки, то это повод задуматься о его честности. Возможно, что он еще один мошенник и связываться с ним не стоит.
Основные способы покупки квартиры
После проверки всех условий можно перейти к оплате. Существует 7 основных способов:
- оплата наличными;
- ипотека;
- рассрочка (больше первоначальный вклад);
- вложение материнского капитала;
- предварительное бронирование площади в новостройке ( долевое строительство);
- выкуп места у подрядчика (та же новостройка).
Особое внимание уделите на всевозможные льготы и поблажки от страны. Как правило, банковские учреждения периодически проводят различные акции за счет сотрудничества с застройщиками.
При передаче денег собственнику будьте внимательны к мелочам. Проводите все сделки со свидетелями, видеосъемкой и другими вещ. доказательствами. Для этого отлично подходят нотариальные конторы.
Чтобы не потерять деньги соблюдайте правила безопасности:
- потребуйте расписку о передаче документов и заверьте ее у нотариуса, после этого передавайте требуемую сумму;
- найдите независимых свидетелей, чтобы они подтвердили факт передачи средств;
- воспользуйтесь услугами банковского учреждения (положить деньги в ячейку и отдать ключ продавцу).
Наилучшим считается последний вариант, здесь меньше риск нападения во время переноса финансов.
Как купить квартиру на материнский капитал в 2018-2019 году
Многие молодые семьи хотят купить квартиру на материнский капитал без ипотеки. К сожалению, это сделать удается только в деревнях или небольших городах. Ведь полная сумма сертификата за двух детей всего 453 000 руб.
Учтите, что полученную субсидию нельзя обналичивать и поэтому вся оплата через электронную систему банка.
Тратить государственную помощь можно только через 3 года, но в досрочном порядке их можно направить на:
- первичный взнос для ипотеки;
- погашение задолжностей жилплощади;
Существует всего 3 варианта приобретения на маткапитал:
Способ |
Преимущества |
Недостатки |
Единовременная оплата | Апартаменты сразу переходят во владения | Мало кто на вторичном рынке хочет связываться с маткапиталом |
Дополнение к ипотеке | Прибавка к имеющейся сумме | Только крупные банки работают с предоставленной субсидией |
Выкуп комнаты от квартиры | Можно найти выгодные условия | Сложность юридического оформления |
На что можно потратить материнский капитал при покупке квартиры
Существует всего 4 основных пункта:
- улучшение жилищных условий (ремонт, обустройство и т. д.);
- образование детей;
- сохранение здоровья;
- погашение задолжностей.
Многие хотят продать или обналичить маткапитал. Но законно это сделать нельзя пока ребенку не исполнилось 3 года. За нарушение закона владельцы попадают под ст. 159.2 уголовного кодекса.
В Госдуме окончательно не решили, можно ли осуществлять единовременную выплату 20 тыс. руб. или нет. Хотят повторно обсудить этот вопрос к осени 2017 года
Как купить квартиру за материнский капитал: пошаговая инструкция
С нынешними ценами за 450 тыс. иногда даже комнату в коммуналке не завести. Поэтому выгоднее брать финансовую помощь или еще накопить нужную сумму.
Выполните всего 3 шага:
- Выбираете жилье и составляете договор купли-продажи. Уточните у продавца, примет ли он маткапитал.
Мало кто хочет работать с государственными субсидиями. Главным недостатком считается отсрочка для продавца до 3 месяцев перед обналичиванием средства.
- Оформляем разрешение в Пенсионном Фонде.
Чтобы перевести государственную субсидию на счет продавца надо обратиться в пенсионный фонд и подать документы:
- паспорта родителей (копия);
- свидетельство о рождении малыша(копия);
- Маткапитал (оригинал);
- СНИЛС;
- договор купли-продажи или ипотеки (копия);
- выписку с банка о сумме кредита (если брали);
- банковский счет продавца (куда переводить средства).
- Оформляем сделку и передаем валюту.
Чтобы не возникло никаких проблем и задержек в договоре сразу же оговаривается пункт о штрафных мерах при задержке оплаты.
Как можно обналичить материнский капитал
Согласно современному закону обналичивать средства легально невозможно. Их можно только направить на узкий круг возможностей, по улучшению жизни семьи и ребенка.
За попытку незаконно обналичивать субсидию все причастные к делу попадают под статью 159.2 УК РФ. Наказания в виде штрафа до 300 тыс. руб или исправительными работами до 2 лет.
Существует множество судебных практик по сходным делам. Каждое дело рассматривается индивидуально, но в основном выдают ограничение или лишение свободы от 1 до 2 лет.
Как купить квартиру без посредников и риэлтора — пошаговая инструкция + советы
Зачастую хочется купить апартаменты от застройщика и подрядчика, но при этом не затрачиваться на дополнительные услуги типа посредников, риэлторов, юристов и т. д. Эти специалисты знают свое дело, но можно обойтись и без них.
№1. Проверить право собственности
У продавца запросите справки, подтверждающие его владение недвижимостью. Проверьте, нет ли задолжностей или сомнительных махинаций с объектом, просмотрите выписку из ЕГРПН.
№2. Уточняем личные данные
Просмотрите паспорт и запросите справку от врача-психиатра и наркологического диспансера. Зачастую нездоровые персоны стараются избавиться от жилища, не оповестив родственников.
№3. Смотрим на имущество
На этом этапе надо проверить техническую и юридическую документацию на недвижимость. Уделите внимание на:
- перепланировку (план БТИ, тех. Паспорт объекта);
- отсутствие долгов (последние квитанции за коммуналку);
- количество прописанных лиц (справка УФМС и домовая книга).
№4. Безопасность сделки
Заранее продумайте способ передачи денег и меры предосторожности от обмана. Средства важно передавать сразу после получения и личной проверке документов.
№5. регистрируем действия в МФЦ
После сдачи всех бумаг в МФЦ на проверку на руки выдают расписку. В ней написана дата следующего похода в эти органы для перепроверки.
Как найти квартиру по выгодным ценам и в хорошем месте?
Здесь в основном нужно лично ездить и проверять. Если не хотите этим заниматься обратитесь в агентство недвижимости или попросите знакомых помочь вам. Придерживайтесь следующих правил при выборе, на каждом варианте по этим пунктам выставляйте оценки от 0 до 10 и в конце просто сравните все варианты:
- освещение;
- внутреннее удобство;
- звукоизоляция;
- соседи;
- качество воды и труб;
- цена к качеству;
- характер продавца (чтобы избежать личных проблем);
- целость стен, потолка и мебели.
Как правило, иногда владельцы идут на уступки и скидки. Попробуйте торговаться и немного сбить цену или договориться об отсрочке платежа.
Как и на чем можно сторговаться о снижении цены на жилье?
Для начала запомните 2 правила:
- не хвастайтесь материальным положением;
- всегда ищите подвох в словах и ловите на неточностях.
Чтобы легче сориентироваться старайтесь тщательно просматривать все недостатки, не только внутренние, но и внешние. Плохая мебель, маленькие окна, сырость, деревья под окнами и т. д. В дальнейшем из-за них снижаете цены.
Как составить договор купли-продажи + образец
Один из самых важных этапов – составление договора. Существуют готовые шаблоны и образцы. В каждом из них должно содержаться:
- место и дата заключения;
- объект договора;
- паспортные данные участников;
- паспортные данные;
- ссылка на документы (конституция, УК и т. д.);
- стоимость и способ оплаты;
- обязанности обоих сторон;
- подписи и печать (если есть юридические лица).
Особое внимание уделите предпоследнему пункту, чтобы потом не было проблем.
Как самому проверить все документы и ничего не упустить
Если у человека нет юридического образования или опыта, то это дело лучше доверить специалистам. Но в целом закономерность простая, идем от строчки к строчке и все досконально обдумываем и сверяем с установленными законами.
Без определенного опыта, навыков и знаний лично провести проверку довольно проблематично и не всегда выгодно.
Как купить квартиру в новостройке (новом доме) — пошаговая инструкция + рекомендации и советы
В целом никаких вещественных отличий не наблюдается. Также проверяете доступные варианты, смотрите на все недочеты и т. п. Лично проверьте историю застройщика и отзывы предыдущих покупателей.
Помните, что чем дешевле объект – тем выше риск обмана. Бесплатный сыр только в мышеловке.
Изучите план застройки и найдите максимальное количество информации об организации. Отдельно проверьте разрешение у строителей на возведение нового объекта.
Проверка проектной документации на новый дом: кто согласовывает, где взять и на что смотреть
Перед началом строительства компания обязана провести экспертизу проектной документации. Эксперты рассматривают:
- безопасность здания;
- устойчивость конструкции;
- экономическую перспективу и архитектурные решения.
Чтобы получить проект здания можете обратиться сначала напрямую к застройщику. Если он не отвечает, то обратитесь к обслуживающей организации (прописывается в договоре). Также экземпляры хранятся в товариществе собственников (если существует) и в муниципальном архиве города или района.
Если это не действует, то можете обратиться в суд на основании ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. В нем подробно распишите, что вам нужно. А причиной запроса укажите ст. 29 п. 4 конституции РФ.
Что такое долевое строительство: преимущества и недостатки
Популярная тенденция – вносить средства на этапе застройки дома. Строительные компания зачастую не хотят брать кредиты на начало застройки и поэтому предлагают сотрудничество покупателям.
Покупатель вкладывает деньги на этапе строительства здания и оформляет договор. В нем указывается, что такая-то долевая часть переходит во владения инвестора. Когда объект будет достроен, то сразу можно заселиться и обустраивать новую жилплощадь.
Преимущества заметны на лицо:
- низкая цена на покупку (экономия до 40%);
- возможность использовать иностранную валюту;
- поэтапная оплата (по результатам строительства).
Но и недостатков достаточно:
- высокий риск мошенничества;
- частые опоздания по срокам;
- клиент получает не всю квартиру, а только право на ее покупку после окончания строительства.
Именно на долевом строительстве развелось больше всего мошенников. Поэтому перед заключением договоров разыщите максимум информации о застройщике и его учредителе.
Как проверить чистоту квартиры перед покупкой в новостройке
Действия такие же, как и со вторичным рынком. Собираете максимум справок и по ним смотрите на честность продавца. Как правило, у профессиональных строительных компаний все документы подготовлены заранее и они без проблем предоставляют их при требовании.
Какие способы и схемы покупки квартиры в новостройке существуют
Всего есть 2 проверенных способа:
- инвестирование в жилищный кооператив;
- долевое сотрудничество.
Первое в целом ничем не отличается от второго. Только в этом случае действия ведутся от группы лиц. Участники ЖСК вкладывают деньги и только за счет этих средств ведутся все застройки. Поэтому в конце каждый из участников получает свою часть площади в качестве вознаграждения за вложения денег.
Остальные схемы строятся от похожего принципа, за исключением, что иногда создают накопительную систему, оформляют действия через кредит и т. д
Все действия кооперативов регулируются:
- Ст. 116 гражданского кодекса;
- Гл. 11 Жилищного кодекса.
Не забывайте поделиться статьей с друзьями в социальных сетях и до скорой встречи.