Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора и с чего начать — пошаговая инструкция по покупке жилья в новостройке или на вторичном рынке + покупка на материнский капитал или без ипотеки

Приветствую, дорогие читатели журнала BabloLab.ru. Сегодня мы рассмотрим способы приобретения своего собственного жилья. Расскажем, как самостоятельно купить квартиру в ипотеку в новостройке или на вторичном рынке и использовать полученные знания, чтобы совершить сделку без всяких посредников, которые дерут огромные проценты.




Сегодня ипотека практически сравнялась со стоимостью коммерческого жилья, только единственный плюс в том, что можно взять в банке кредит под более низкий процент.

Как купить квартиру правильно без риэлтора
Все способы покупки личного жилья без риэлторов и посредников

Содержание статьи:

Как купить квартиру в ипотеку — с чего начать + пошаговая инструкция

Сейчас цены на жилье завышенные и поэтому актуальным остается вопрос приобретения жилья по низкой цене, но не в ущерб качеству. Рассмотрим, как выгодно приобрести новую крышу над головой и что для этого необходимо.

Зачастую приобретения предлагают сделать в долларах или другой валюте (долларовая ипотека), так как курс можете подешеветь, и платить придется в несколько раз меньше. Поэтому для продавца и покупателя важно знать, что будет с долларом в ближайшее время.

Бюджетная и коммерческая ипотека — плюсы и минусы + основные отличия

Получить финансовую поддержку от государства могут люди, срочно нуждающиеся в приобретении или замене жилья. Им предоставляют снижение процентной ставки и частичное возмещение затрат на покупку жилья. Также существуют определенные льготы для жителей, работающих на государство.

Претендовать на льготное кредитование могут госслужащие (зарплата идет от государства): врачи, военнослужащие, учителя, ученые и т. д.

Бюджетная ипотека предполагает, что часть суммы за бюджетника заплатит государство (до 15%). В некоторых случаях можно получить жилплощадь бесплатно в качестве жилищной субсидии (встать на учет в реестр и долго ждать).

Минусы:

  • трудно попасть в очередь;
  • много справок;
  • доступно только бюджетникам.

Плюсы:

  • сниженный процент на ипотеку;
  • помощь государства.

Коммерческая ипотека

Этот вид займа выдается на длительное время для предпринимателей. Кредитор оплачивает часть стоимости новой недвижимости, а взамен требует залог другой собственности (чтобы не обманули).

В отличие от бюджетного варианта здесь гораздо больше процентная ставка и срок укорочен до 10 лет. Многих интересует, можно ли оформить все на физическое лицо. К сожалению, нельзя. Максимум делают поблажки для ИП.

В редких случаях финансы выдают индивидуальным предпринимателям, но чтобы их получить, надо предоставить множество документов.

Минусы:

  • высокие проценты;
  • короткий срок;
  • высокие требования для получения.

Плюсы:

  • выгодно для съема офисов и складов.

Как правильно купить квартиру на вторичном и первичном рынке по ипотеке

Новостройки и первичный рынок недвижимости — отличный вариант для покупки, ведь это жилье продается впервые, да и цена жилой площади во время застройки гораздо меньше (до 40% экономии). Но здесь существуют свои недостатки:

  • сложность оформления прав собственника;
  • нет предварительного ремонта, мебели и бытовой техники;
  • множество инцидентов мошенничества.

Вторичный рынок предполагает перепродажу объектов, уже бывших в употреблении. Здесь следует проявить отдельное внимание на множество второстепенных факторов (возраст дома, качество постройки, надежность строения и т. п.)

Обязательно проверяйте юридическую чистоту апартаментов. Многие мошенники подделывают справки и всячески обманывают на вторичном рынке. В итоге потом настоящие владельцы просто выселяют незнакомца на улицу без всего.

Покупка квартиры без первоначального взноса

Чтобы купить квартиру в новостройке от застройщика и недорого надо знать некоторые хитрости. Одно из них является отсутствие первого взноса. К сожалению, напрямую отказаться от вноса начальных финансов невозможно. Можно схитрить и использовать следующие методы, чтобы выплатить первые суммы с отсрочкой:

  • использовать материнский капитал;
  • отдать другое имущество в залог;
  • оформить рассрочку от девелопера (первоначальный платеж можно выплачивать до 10 лет);
  • оформить потребительский кредит.

Каждый из предложенных методов не отменяет первоначальный взнос, а лишь заменяет его другими деньгами или растягивает на более длительный срок.




Как купить квартиру в ипотеку, если она уже в ипотеке

Иногда апартаменты в продаже еще окончательно не выкуплены текущим владельцем. Зачастую подобные ситуации возникают из-за задолжности плательщика перед банковским учреждением.




В этой ситуации есть 3 варианта решения:

  • выкуп жилья у банка;
  • оформление нового кредита поверх существующего;
  • переоформление через собственника.

Вариант №1.

Если прошлый заемщик не смог выплатить задолжность, то имущество переходит в собственность кредитного учреждения.

Чтобы стать перекупщиком выполняете 4 шага:

  1. Арендуется 2 ячейки. Одна для заемщика, вторая для банка. В последнюю вносите средства для погашения остатка, остальное кидаете заемщику.
  2. Оформляете сделку купли-продажи. Отдельным пунктом внесите условия, чтобы прошлый собственник не смог вернуть себе жилище или как-либо помешать юридическому оформлению.
  3. Заверение бумаг у нотариуса.
  4. Регистрация в Росреестре.

Найти заложенные жилищные объекты можно на витринах залогового имущества или в интернете. Подробнее уточняйте у консультантов.

Вариант №2.

Если не хочется возиться с юридическими правами, то можете попросить у организации переоформить заемщика. В этой ситуации просто заменяется плательщик и теперь обязательства выплат переходят на нового собственника.

Это самый популярный и быстрый метод. Зачастую финансовые организации идут на уступки, предлагают льготу и снижают процент первого взноса.

Вариант №3.

Если есть возможность общаться напрямую с плательщиком, то попробуйте договориться с ним. Согласуйте смену заемщика с кредитором и получаете их согласие на изменение договора. После переоформления регистрируете договора и права собственности.

Способ является наиболее опасным, так как здесь могут появиться мошенники и заемщик не переоформит документы.

Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку

Чтобы сделка прошла быстрее, то заранее подготовьте все необходимые бумаги. Перед оформлением договора купли-продажи у продавца должны быть на руках:

  • паспорт или другой документ, подтверждающий личность;
  • права собственности на недвижимость;
  • сведения об отсутствии задолжностей на апартаментах.

Отдельно для жителей Москвы надо приобрести Единый жилищный документ (ЕЖД). В него входить множество различных сведений, получают ЕЖД в МФЦ (многофункциональный центр) или в ЕИРЦ (Единый информационный расчетный центр).

Дополнительно потребуются (если есть):

  • свидетельство о регистрации брака;
  • согласие супруга на передачу недвижимости новому владельцу;
  • справка от органов опеки (если апартаменты переходят несовершеннолетнему).

Перед подписанием бумаг внимательно их перечитайте несколько раз. Если есть возможность, то попросите юриста перепроверить соглашение на правильность оформления.

Документы для заявки в банк

Чтобы получить финансовую помощь, необходимы ксерокопии:

  • паспорта;
  • СНИЛС;
  • трудовой книжки (заверить у нотариуса);
  • образовательные сведения (справки, дипломы, аттестаты и т.д.);
  • свидетельство о браке и брачный контракт;
  • сведения о долгах и доходах (по форме 2 НДФЛ);
  • военный билет;
  • свидетельство налогоплательщика;
  • свидетельство о рождении детей.

Также надо предоставить информацию об имеющейся жилищных объектах:

  • юридические документы при покупке (договора, справки и т. п.);
  • техпаспорт или кадастровый паспорт;
  • ксерокопия паспорта продавца.

Иногда требуют вспомогательную информацию, но основной пакет описан выше.

Список банков по ипотечному кредитованию + процентные ставки на 2018-2019 года

После выбора нового места проживания и сбора всей информации можно выбирать организацию для получения финансов.

В первую очередь обратите внимание на следующую пятерку:

  • Сбербанк: от 8.5 до 11%;
  • ВТБ24: от 9.5-12%;
  • Россельхозбанк: 9.5-12%;
  • Банк Москвы: 10%.

Каждый год появляются различные акции, специальные предложения и всевозможные поблажки. Особенно популярна помощь молодым или многодетным семьям.

Сейчас в среднем процентная ставка колеблется в пределах 10-12%, ниже этих условий нельзя делать предложений из-за невыгодности условий для самого кредитора. А выше не выгодно для клиентов.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке
Как правильно брать б/у недвижимость с рук?

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Иногда удобнее приобрести жилье на вторичном рынке, заплатил средства, и нет забот о покупке шкафов, телевизоров, отделке комнат, заплатил и живи в свое удовольствие. Разберемся, что нужно знать при выборе жилья и как не попасться на уловки обманщиков.




Обязательно перед приобретением и подписью документов лично проверьте все условия и обсудите возможные неудобства.

Как могут обмануть при покупке квартиры с рук

Каждый год находят много недобросовестных предпринимателей в сфере недвижимости. Поэтому рассмотрим самые распространенные схемы злоумышленников. Прогорают в основном на недобросовестных риелторах, именно им легче всего обмануть клиента и уйти незамеченными.

Популярные схемы мошенничества:

  • фальшивая продажа.
  • владелец не выписывается после продажи;
  • одновременная передачи прав владений нескольким покупателям;
  • подделка бумаг;
  • подставной сосед (специально создают дискомфорт).

Рассмотрим первый пример, он легкий и ясный. Владелец продает жилплощадь, а потом подает в суд на покупателя из-за любой причины. Суд возвращает финансы плательщику, а площадь продавцу. Но делается это так, чтобы денег вернулось меньше (в договоре купли-продаже указывается сумма меньше реальной).

В итоге: покупатель лишается недвижимости, затраченный бюджет не возвращаются в полной мере. А хозяин остается в прибытке с жилплощадью и правом владения.

Остальные схемы работают по схожему принципу. Сделка совершается на законном основании, но потом через суд квартиру отбирают в пользу продавца. А из-за некорректности документов мошенник получает свою долю прибыли.

Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Сделать это можно на сайте https://rosreestr.net. На сайте есть возможность полной проверки недвижимости перед покупкой, при покупке на вторичном рынке, данная проверка является обязательной.

Покупая имущество «бывшее в употреблении» важно не попасться на конфликтных людей или обманщиков. Чтобы не рваться на них выполните следующие действия:

  1. Анализ предыдущих собственников.
  2. История операций с недвижимостью.
  3. Узнайте о продавце и его прошлом.

Каждый из этих этапов позволяет убедиться в том, что не придется иметь дело с мошенниками. Если объект регулярно переходил от одного человека к другому, то с ним что-то не так (участвует в махинациях или условия проживания отвратительные).

Рекомендуется сразу ознакомиться с соседями. Они расскажут о человеке намного больше, чем он сам. Только сделайте это втайне от него самого.

Также уточните следующую информацию у владельца:

  1. Подтверждение владения имуществом (договор купли-продажи, дарения, выигрыш и т. д.).
  2. Если жилище перешло в наследственном порядке, то запросите свидетельство на наследственность.
  3. Вспомогательные бумаги, подтверждающие собственность конкретно для этого владельца (квитанции, счета и т. п.).
  4. Документация технической группы (экпликация, поэтажный план, кадастровый паспорт). В них сравните площадь и планировку с действительной, чтобы не остаться обманутым.
  5. Выписка домовой книги о количестве прописанных жильцов.
  6. Паспорт владельца (чтобы сравнить с данными из бумаг).
  7. Заверенное согласие других членов семьи на продажу(особенно если семья в разводе).

Если человек не планирует показывать справки, то это повод задуматься о его честности. Возможно, что он еще один мошенник и связываться с ним не стоит.

Основные способы покупки квартиры

После проверки всех условий можно перейти к оплате. Существует 7  основных способов:

  • оплата наличными;
  • ипотека;
  • рассрочка (больше первоначальный вклад);
  • вложение материнского капитала;
  • предварительное бронирование площади в новостройке ( долевое строительство);
  • выкуп места у подрядчика (та же новостройка).

Особое внимание уделите на всевозможные льготы и поблажки от страны. Как правило, банковские учреждения периодически проводят различные акции за счет сотрудничества с застройщиками.

При передаче денег собственнику будьте внимательны к мелочам. Проводите все сделки со свидетелями, видеосъемкой и другими вещ. доказательствами. Для этого отлично подходят нотариальные конторы.

Чтобы не потерять деньги соблюдайте правила безопасности:

  • потребуйте расписку о передаче документов и заверьте ее у нотариуса, после этого передавайте требуемую сумму;
  • найдите независимых свидетелей, чтобы они подтвердили факт передачи средств;
  • воспользуйтесь услугами банковского учреждения (положить деньги в ячейку и отдать ключ продавцу).

Наилучшим считается последний вариант, здесь меньше риск нападения во время переноса финансов.

Как купить квартиру на материнский капитал в 2018-2019 году

Многие молодые семьи хотят купить квартиру на материнский капитал без ипотеки. К сожалению, это сделать удается только в деревнях или небольших городах. Ведь полная сумма сертификата за двух детей всего 453 000 руб.

Учтите, что полученную субсидию нельзя обналичивать и поэтому вся оплата через электронную систему банка.

Тратить государственную помощь можно только через 3 года, но в досрочном порядке их можно направить на:

  • первичный взнос для ипотеки;
  • погашение задолжностей жилплощади;



Существует всего 3 варианта приобретения на маткапитал:

Способ

Преимущества

Недостатки

Единовременная оплата Апартаменты сразу переходят во владения Мало кто на вторичном рынке хочет связываться с маткапиталом
Дополнение к ипотеке Прибавка к имеющейся сумме Только крупные банки работают с предоставленной субсидией
Выкуп комнаты от квартиры Можно найти выгодные условия Сложность юридического оформления

На что можно потратить материнский капитал при покупке квартиры

Существует всего 4 основных пункта:

  • улучшение жилищных условий (ремонт, обустройство и т. д.);
  • образование детей;
  • сохранение здоровья;
  • погашение задолжностей.

Многие хотят продать или обналичить маткапитал. Но законно это сделать нельзя пока ребенку не исполнилось 3 года. За нарушение закона владельцы попадают под ст. 159.2 уголовного кодекса.

В Госдуме окончательно не решили, можно ли осуществлять единовременную выплату 20 тыс. руб. или нет. Хотят повторно обсудить этот вопрос к осени 2017 года

Как купить квартиру за материнский капитал: пошаговая инструкция

С нынешними ценами за 450 тыс. иногда даже комнату в коммуналке не завести. Поэтому выгоднее брать финансовую помощь или еще накопить нужную сумму.

Выполните всего 3 шага:

  1. Выбираете жилье и составляете договор купли-продажи. Уточните у продавца, примет ли он маткапитал.

Мало кто хочет работать с государственными субсидиями. Главным недостатком считается отсрочка для продавца до 3 месяцев перед обналичиванием средства.

  1. Оформляем разрешение в Пенсионном Фонде.

Чтобы перевести государственную субсидию на счет продавца надо обратиться в пенсионный фонд и подать документы:

  • паспорта родителей (копия);
  • свидетельство о рождении малыша(копия);
  • Маткапитал (оригинал);
  • СНИЛС;
  • договор купли-продажи или ипотеки (копия);
  • выписку с банка о сумме кредита (если брали);
  • банковский счет продавца (куда переводить средства).
  1. Оформляем сделку и передаем валюту.

Чтобы не возникло никаких проблем и задержек в договоре сразу же оговаривается пункт о штрафных мерах при задержке оплаты.

Как можно обналичить материнский капитал

Согласно современному закону обналичивать средства легально невозможно. Их можно только направить на узкий круг возможностей, по улучшению жизни семьи и ребенка.

За попытку незаконно обналичивать субсидию все причастные к делу попадают под статью 159.2 УК РФ.  Наказания в виде штрафа до 300 тыс. руб или исправительными работами до 2 лет.

Существует множество судебных практик по сходным делам. Каждое дело рассматривается индивидуально, но в основном выдают ограничение или лишение свободы от 1 до 2 лет.

Купить квартиру без риэлтора

Как купить квартиру без посредников и риэлтора — пошаговая инструкция + советы

Зачастую хочется купить апартаменты от застройщика и подрядчика, но при этом не затрачиваться на дополнительные услуги типа посредников, риэлторов, юристов и т. д. Эти специалисты знают свое дело, но можно обойтись и без них.

№1. Проверить право собственности

У продавца запросите справки, подтверждающие его владение недвижимостью. Проверьте, нет ли задолжностей или сомнительных махинаций с объектом, просмотрите выписку из ЕГРПН.

№2. Уточняем личные данные

Просмотрите паспорт и запросите справку от врача-психиатра и наркологического диспансера. Зачастую нездоровые персоны стараются избавиться от жилища, не оповестив родственников.

№3. Смотрим на имущество

На этом этапе надо проверить техническую и юридическую документацию на недвижимость. Уделите внимание на:

  • перепланировку (план БТИ, тех. Паспорт объекта);
  • отсутствие долгов (последние квитанции за коммуналку);
  • количество прописанных лиц (справка УФМС и домовая книга).

№4. Безопасность сделки

Заранее продумайте способ передачи денег и меры предосторожности от обмана. Средства важно передавать сразу после получения и личной проверке документов.

№5. регистрируем действия в МФЦ

После сдачи всех бумаг в МФЦ на проверку на руки выдают расписку. В ней написана дата следующего похода в эти органы для перепроверки.

Как найти квартиру по выгодным ценам и в хорошем месте?

Здесь в  основном нужно лично ездить и проверять. Если не хотите этим заниматься обратитесь в агентство недвижимости или попросите знакомых помочь вам. Придерживайтесь следующих правил при выборе, на каждом варианте по этим пунктам выставляйте оценки от 0 до 10 и в конце просто сравните все варианты:

  • освещение;
  • внутреннее удобство;
  • звукоизоляция;
  • соседи;
  • качество воды и труб;
  • цена к качеству;
  • характер продавца (чтобы избежать личных проблем);
  • целость стен, потолка и мебели.

Как правило, иногда владельцы идут на уступки и скидки. Попробуйте торговаться и немного сбить цену или договориться об отсрочке платежа.

Как и на чем можно сторговаться о снижении цены на жилье?

Для начала запомните 2 правила:

  • не хвастайтесь материальным положением;
  • всегда ищите подвох в словах и ловите на неточностях.

Чтобы легче сориентироваться старайтесь тщательно просматривать все недостатки, не только внутренние, но и внешние. Плохая мебель, маленькие окна, сырость, деревья под окнами и т. д. В дальнейшем из-за них снижаете цены.

Как составить договор купли-продажи + образец

Один из самых важных этапов – составление договора. Существуют готовые шаблоны и образцы. В каждом из них должно содержаться:

  • место и дата заключения;
  • объект договора;
  • паспортные данные участников;
  • паспортные данные;
  • ссылка на документы (конституция, УК и т. д.);
  • стоимость и способ оплаты;
  • обязанности обоих сторон;
  • подписи и печать (если есть юридические лица).

Особое внимание уделите предпоследнему пункту, чтобы потом не было проблем.

Как самому проверить все документы и ничего не упустить

Если у человека нет юридического образования или опыта, то это дело лучше доверить специалистам. Но в целом закономерность простая, идем от строчки к строчке и все досконально обдумываем и сверяем с установленными законами.

Без определенного опыта, навыков и знаний лично провести проверку довольно проблематично и не всегда выгодно.

Как купить квартиру в новостройке (новом доме) — пошаговая инструкция + рекомендации и советы

В целом никаких вещественных отличий не наблюдается. Также проверяете доступные варианты, смотрите на все недочеты и т. п. Лично проверьте историю застройщика и отзывы предыдущих покупателей.

Помните, что чем дешевле объект – тем выше риск обмана. Бесплатный сыр только в мышеловке.

Изучите план застройки и найдите максимальное количество информации об организации. Отдельно проверьте разрешение у строителей на возведение нового объекта.

Проверка проектной документации на новый дом: кто согласовывает, где взять и на что смотреть

Перед началом строительства компания обязана провести экспертизу проектной документации. Эксперты рассматривают:

  • безопасность здания;
  • устойчивость конструкции;
  • экономическую перспективу и архитектурные решения.

Чтобы получить проект здания можете обратиться сначала напрямую к застройщику. Если он не отвечает, то обратитесь к обслуживающей организации (прописывается в договоре). Также экземпляры хранятся в товариществе собственников (если существует) и в муниципальном архиве города или района.

Если это не действует, то можете обратиться в суд на основании ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. В нем подробно распишите, что вам нужно. А причиной запроса укажите ст. 29 п. 4 конституции РФ.

Что такое долевое строительство: преимущества и недостатки

Популярная тенденция – вносить средства на этапе застройки дома. Строительные компания зачастую не хотят брать кредиты на начало застройки и поэтому предлагают сотрудничество покупателям.

Покупатель вкладывает деньги на этапе строительства здания и оформляет договор. В  нем указывается, что такая-то долевая часть переходит во владения инвестора. Когда объект будет достроен, то сразу можно заселиться и обустраивать новую жилплощадь.

Преимущества заметны на лицо:

  • низкая цена на покупку (экономия до 40%);
  • возможность использовать иностранную валюту;
  • поэтапная оплата (по результатам строительства).

Но и недостатков достаточно:

  • высокий риск мошенничества;
  • частые опоздания по срокам;
  • клиент получает не всю квартиру, а только право на ее покупку после окончания строительства.

Именно на долевом строительстве развелось больше всего мошенников. Поэтому перед заключением договоров разыщите максимум информации о застройщике и его учредителе.

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой в новостройке

Действия такие же, как и со вторичным рынком. Собираете максимум справок и по ним смотрите на честность продавца. Как правило, у профессиональных строительных компаний все документы подготовлены заранее и они без проблем предоставляют их при требовании.

Какие способы и схемы покупки квартиры в новостройке существуют

Всего есть 2 проверенных способа:

  • инвестирование в жилищный кооператив;
  • долевое сотрудничество.

Первое в целом ничем не отличается от второго. Только в этом случае действия ведутся от группы лиц. Участники ЖСК вкладывают деньги и только за счет этих средств ведутся все застройки. Поэтому в конце каждый из участников получает свою часть площади в качестве вознаграждения за вложения денег.

Остальные схемы строятся от похожего принципа, за исключением, что иногда создают накопительную систему,  оформляют действия через кредит и т. д

Все действия кооперативов регулируются:

  • Ст. 116 гражданского кодекса;
  • Гл. 11 Жилищного кодекса.

Не забывайте поделиться статьей с друзьями в социальных сетях и до скорой встречи.