Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция продажи находящуюся в залоге недвижимость

Большинство людей берут ипотеку на долгий срок, примерно на 20-30 лет, рассчитывая полностью погасить долг, за этот период. Но случаются непредвиденные ситуации, когда требуется поменять место жительство и переехать в другой район или даже город. В таких случаях обычно интересуются, как продать квартиру в ипотеке пошаговая инструкция? Сделать это сложно, но возможно,

продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке пошаговая инструкция?

Прежде чем, мы предоставим инструкцию, опишем, при каких обстоятельствах может понадобиться смена жительства:

  1. Рождение ребенка – это обстоятельство вынуждает искать жилплощадь более просторную.
  2. По работе. Когда сотрудник компании получает новую должность и соответственно для этого требуется переезд.
  3. Развод. Выплата кредита достаточно долгий процесс, за это время семья может развестись.
  4. Проблема с финансами. Экономическая ситуация в стране может кардинально поменяться и человек просто не сможет продолжить регулярно вносить оплату по кредиту.

Возможно ли, продать ипотечное жилье? Обратимся к федеральному закону, статья 29.

Как продать квартиру в ипотеке пошаговая инструкция

Согласно статье, собственник может свободно распоряжаться покупаемой недвижимостью, жить в ней, сдавать и регистрировать новых жильцов. Когда дело заходит о торге, то здесь уже действует статья 37.

Отчуждение залогового имущества

На картинке выше, обратим внимание на первый пункт, где указано, что получить право на торг недвижимостью возможно только с согласия залогодержателя, которым является bank. Все остальные способы могут быть признаны недействительными, а недвижимость перейдет под полное владение банка, согласно 301 статье Гражданского Кодекса “Истребование имущества из чужого незаконного владения”.

Однако бывают исключения из правил, когда обе стороны могут договориться без согласия банка. Например, одна сторона обладает наличием необходимой суммы целиком, для оформления “договора задатка”. Заключив такое соглашения, нужно отправиться в учреждение, чтобы погасить досрочно оставшийся долг, после чего на руки выдадут закладную. Это исход событий допустим, при условии, что в договоре есть пункт о досрочном возврате средств. Пример показан на картинке:

Договор задатка

Если такой пункт отсутствует, то решив полностью и сразу рассчитаться за квартиру, можно получить штраф от банка.

Важно: перед подписанием бумаг, требуется предварительно ознакомиться с документами. Бывает так, что, не посвятив этому должного времени, клиент может столкнуться с ситуацией, когда захочет продать ипотечную собственность и соответственно получит за это штраф.

Предполагается и такая возможность, взять взаймы деньги у друзей, знакомых, родственников или оформить потребительский кредит, чтобы погасить долг. Потом выставить объект на продажу и после реализации рассчитаться со всеми знакомыми. Однако в связи с экономической ситуацией в стране, такой способ маловероятен, так как появится следующая проблема “Как в кротчайшие сроки найти покупателя?”

Если заем был взят у знакомых, то возможно они согласятся подождать. Когда дело касается кредита, то будут капать проценты, а найти быстро подходящего человека или семью, которая захочет переехать в ваш район достаточно сложно. В результате жилое помещение будет простаивать продолжительное время, за этот промежуток хозяин понесет финансовые потери.

Внимание: стоит учитывать, что за кредитованный объект обычно стоит на 20% дешевле, поэтому такими предложениями активно интересуются агентства по недвижимости. Они покупают по сниженной цене, и перепродают по завышенной.

Существуют несколько способов продать жилое имущество даже если дом или квартира куплена в ипотеку. Например, досрочная уплата, что является наиболее привлекательным, для собственника. Для этого необходимо найти, заинтересованного человека, который согласится на условие сделки. Это довольно сложная задача, так как большинство отпугивает факт наличия проблем с недвижимостью. Если все же удалось найти подходящего кандидата, переходим к пошаговой инструкции передачи владения.

  1. Связываемся с банком-кредитором по поводу передачи собственности другому лицу. Обязательно нужно указать причину досрочного отчуждения жилища.
  2. Банк производит расчет и высчитывает оставшуюся сумму.
  3. Из места проживания требуется выписаться всем, кто в ней прописан, это касается и несовершеннолетних.
  4. Покупатель отправляется к нотариусу, для заключения соглашения с владельцем жилой площади. После он выплачивает полную стоимость квартиры, включая и обременение. В госбанке арендуется ячейка, куда помещаются денежные средства, где они будут храниться до заключения контракта купли-продажи, а также оформление других документов.
  5. Когда все условия по погашению выполнены, снимается залоговое обязательство. Затем две стороны оформляют бумаги купли-продажи в регистрационной палате.

Существуют некоторые риски. К примеру, в определённый момент человек может отказаться от своих планов. Причина этому может стать долгое обдумывание, из-за которого будет принято решение не брать жилище с долгом. В некоторых случаях, чтобы выставить свою собственность в более привлекательном свете, владельцы не сообщают о наличии проблем, таких как долговое обязательство.

Важно: При заключении контракта купли-продажи рекомендуется заранее обговорить все подводные камни. Если что-то утаить, то рано или поздно правда все равно раскроется, и покупщик просто развернётся и уйдет. Тогда будет упущено время, которое можно было потратить на поиски действительно заинтересованного лица.

1. Погашение ипотеки во время торга

Здесь финансовая структура выступает, как организатор, который получает задаток. Дальше выполняем следующие этапы.

  1. Обращаемся в госбанк для получения разрешения на продажу. После в финансовой организации происходит расчет, где высчитывают, сколько осталось суммы, которую придется погасить.
  2. Клиенту, желающему приобрести недвижимое имущество выделяют два слота. В первую помещается непогашенная ипотека, во вторую остаток для продавца.
  3. После идет оформление “купли-продажи”, эта процедура заносится в Росреестр.
  4. Обязательства, которые раньше принадлежали продавцу, становятся заботой покупщика. Продавец берет денежные средства из первого слота и использует их для выплат по кредиту за недвижимое имущество.
  5. Покупатель в госучреждение получает закладную, на освобождение от долговых договоренностей. Эти данные необходимы для получения выписки из ЕГНР, она свидетельствует, что залоговые обязательства отсутствуют.
  6. Когда все перечисленные этапы выполнены, продавец получает право, чтобы изъять деньги из второго слота.

Этот способ считается наиболее надежным, так как гарантом выступает финансовое учреждение. Это значит, что интересы каждой стороны будут соблюдены. Минусом является то, что дату встречи назначает госбанк.

2. Выставление на торг жилья с долгом

Подходит, для тех, у кого нет достаточно средств на приобретения жилого помещения. Поэтому клиент рассматривает все возможные варианты, включая и с ипотечным кредитованием на тех же или измененных условиях. Теперь рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке пошаговая инструкция.

  1. Обращаемся в bank с заявлением продажи жилого объекта и последующее досрочное погашение.
  2. Ищем клиента, который обладает нужной суммой для погашения всей задолженности. Причем деньги должны быть на руках
  3. С клиентом заключается договоренность с задатком, эта процедура оформляется у нотариуса. В договоре указывается банк-кредитор.
  4. Происходит первый взнос, покрывающий остаток задолженности.
  5. С помещения снимается обременения.
  6. Пакет обязательных справок передается в госбанк, дальше происходит оценочная стоимость жилища. После одобрения контракта банком-кредитором, обеими сторонами подписывается договор купли-продажи.
  7. Права на собственность переходят к другому лицу, бывший хозяин получает оставшуюся сумму и соглашение считается завершенным.

На всех выше перечисленных пунктах будет участвовать bank, поэтому риски минимальны. Кроме того, покупатель выйдет в плюс, так как ипотечная жилплощадь обычно уходит по сниженной цене.  Основная проблема, с которой можно столкнуться, это найти платежеспособного кандидата.

3. Выставление на торг банком

Подходит тем, кто оказался неплатежеспособным. Если такая ситуация произошла, следует отправиться в банк-кредитор с соответствующим заявлением. Финансовая организация рассмотрит положение должника. При условии принятия решения о продаже, жилое помещение будет оценено и выставлено на специальной интернет-площадке. Обычно процесс поиска кандидата на покупку затягивается и за этот период происходит снижение цен.

В финучреждение открываются две банковские ячейки, в одну вносится сумма остатка задолженности. Вторая предназначена для передачи денег продавцу. После чего две стороны подписывают соглашение купли-продажи, и bank отправляет важные бумаги в Росреестр. После выполнения всех действий открывается ячейка.

Права на собственность передается новому владельцу, а бывший — забирает деньги из ячейки. В этой схеме есть свой плюс и минус. Плюсом является то, что собственник принимает минимальное участие. Минусом в свою очередь является то, что при торге, стоимость жилья существенно снижается

Список документов для продажи квартиры с ипотекой

Для осуществления купли-продажи потребуется предоставить перечень документов. Ниже предоставлен список.

  1. Паспорта всех, зарегистрированных лиц на площади проживания. Если есть несовершеннолетние до 14 лет, тогда свидетельство о рождении.
  2. Выписка из ЕГРН. Она потребуется, как свидетельство того что жилплощадь не находится в залоге. Получить можно онлайн на сайте налоговой службы вот тут: https://egrul.nalog.ru/index.html. Образец анкеты для заполнения находится на скриншоте ниже.Выписка ЕГРН
  3. Техпаспорт жилища – этот документ содержит информацию, связанную с техническими характеристиками помещения.
  4. Выписка из домовой книги, которая подтверждает, что в жилом объекте нет зарегистрированных людей.
  5. Бумаги, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным услугам.
  6. Согласие одного из супругов заверенное в нотариусе, эта справка необходима даже при условии развода.
  7. Справка от оценочной компании, где указана реальная цена квадратных метров.

Если зарегистрированы несовершеннолетние, то выдать разрешение на продажу должны органы опеки.

Важно: заключение соглашения, сопровождается некоторыми сложностями, поэтому в первую очередь следует проконсультироваться у адвоката.

Приобретая жилплощадь с ипотечным обременением, покупатель получит существенную экономию, так как цена будет снижена. Однако здесь есть определенные риски. Например, владелец собственности может выйти из сделки по личным обстоятельствам, внесенный заранее задаток будет потерян, и вернуть его станет практически невозможно.

СОВЕТ: очень практичный и проверенный способ совершить сделку через банковскую ячейку. Вы составляете в присутствие сотрудника банка договор где прописаны условия получения денег продавцом и покупателем и все риски будут сведены к нулю. Покупатель не потеряет деньги пока не передаст недвижимость продавец по всем документам. Такая практика очень актуальна в Москве и крупных центрах, но за аренду ячейки посуточна взимается плата.

Купля-продажа, достаточно сложный процесс, где требуется знать юридические тонкости, а именно, какие документы потребуется собрать. Некоторые ошибочно предполагают, что недвижимое имущество с ипотечным обременением продать невозможно. На самом деле это вполне реально. Главное, что нужно соблюдать — это своевременное вносить плату по ипотечному кредиту до момента сделки. Также следует убедиться, что квартплата полностью оплачена. Если удастся выполнить все требования, то проблем не возникнет.